"지금 집을 팔고 조금 더 넓은 곳으로 옮기고 싶다"는 생각, 내 집 마련 이후에 한 번쯤 하게 되죠. 그런데 막상 계산해보면 생각보다 현금이 더 필요한 경우가 많아요.
필요 현금 계산 구조
갈아타기에 필요한 현금은 이렇게 구성돼요.
매도 순자산 = 현재 집 매도가 − 현재 대출 잔액
필요 현금 = 새 집 매매가 − 매도 순자산 − 새로 받을 대출
여기서 자주 놓치는 게 두 가지예요. 첫째, 매도 시 드는 비용(중개수수료, 양도소득세 해당 시)이 생각보다 크다는 것. 둘째, 새 대출을 무제한으로 받을 수 있는 게 아니라 DSR 한도 안에서만 가능하다는 것이에요.
선매도 vs 선매수, 뭐가 나을까
- 선매도(집을 먼저 팔고 새 집을 구하는 방식) — 자금 계획은 명확하지만, 매도와 매수 시점 사이에 임시 거처가 필요할 수 있어요.
- 선매수(새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 방식) — 이사가 한 번으로 끝나지만, 일시적으로 2주택 상태가 되면서 잔금 시점까지 자금을 어떻게 마련할지가 관건이에요.
세금도 함께 확인하세요
일시적 2주택 상태에서도 일정 기간 안에 기존 주택을 처분하면 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있는 경우가 있어요. 다만 이 요건(보유기간, 처분기한 등)은 세법 개정에 따라 바뀔 수 있어서, 정확한 기준은 국세청이나 세무사를 통해 최신 내용을 꼭 확인해야 해요.
월 상환액 변화도 함께 보세요
필요 현금만큼이나 중요한 게 갈아탄 이후의 월 상환액이에요. 새 대출이 늘어나면 매달 나가는 돈도 함께 늘어나니, 갈아타기 전에 필요 현금과 월 상환액 변화를 동시에 확인해보는 걸 추천해요.